Muchas veces los agentes de ventas, no tienen idea de lo importante que es esta información para saber la rentabilidad o evaluación de una propiedad.
Los desarrolladores, SI. Piensan ¿en cuánto sale el costo del terreno por unidades y m2 construidos vendibles?, ¿Cómo salir rápido del negocio?, bajar los costos de administración del proyecto y acelerar las ventas.
Ejemplo. - Si el terreno cuesta $1,000,000.00 y te dejan hacer 100 unidades, cada unidad su costo de tierra es de $10,000.00 y las unidades terminadas están proyectas las ventas en un valor de $250,000.00 tu costo por tierra por unidad representa un porcentaje de 4% y eso lo hace muy atractivo. normalmente debe estar entre el 8 y 12% el costo de la tierra.
No es lo mismo tener un lote con uso Mixto Intenso, con el CUS, Coeficiente de Uso de Suelo del 2.8, lo cual significa que puedes construir 2.8 veces la superficie del terreno en m2 de construcción, el Mixto Intenso además te da 6 niveles de altura, y otras condiciones generosas, en comparación de otro con un uso H2, que solo te deja 2 niveles y CUS de 0.6 veces.
En pocas palabras, podría ser un lote más chico, pero por el mayor uso de suelo suele ser más caro, que uno que sea más grande pero limitado en su uso de suelo.
El profesional debe antes de promover la venta de un terreno, debe de quedar claro que uso tiene, y ayudarlo a ver con esta perspectiva, para que no se haga ilusiones, por ignorancia, de un valor irreal, o no sepa bien cómo valorarlo, aun y cuando si algún vecino vendió más caro o barato cerca del que le pertenece. Si el uso de suelo cambia, le afecta por estas condiciones.
De tal forma que se tiene que educar al propietario para que vea claro cuánto es lo más que se puede subir el precio, para que sea congruente con el costo beneficio de quien lo va a comprar para desarrollarlo.
En Los Cabos está el IMPLAN, que trabajó duro para tener listo el Plan de Desarrollo Urbano, PDU y este es el que rige el uso de suelo. Lo pueden descargar en www.implanloscabos.mx
Autor
Marco Klein